Copropriétaires d’immeuble, vous souhaitez augmenter la surface habitable de votre bâtiment ? Comment surélever un immeuble ? Ajoutez une extension par le toit pour gagner un étage et créer de nouveaux appartements ! Prix, réglementation, idées de projets, on vous dit tout sur la surélévation d’un immeuble.
Les travaux peuvent être longs, n’attendez pas !
Quel prix pour surélever un immeuble ? Plus cher dans les grandes villes
Dans la plupart des grandes villes, les zones sont toutes occupées, il est donc difficile de se loger. C’est pourquoi cette solution est une réelle opportunité et attire de nombreux acquéreurs. Alors si vous êtes copropriétaire d’un immeuble, n’ayez pas peur d’investir car vous pourriez bien gagner de l’argent par la suite !
Tarifs indicatifs d’une surélévation d’immeuble au m² selon la localisation
Localisation | Prix moyen au m² |
Région parisienne | 5.000 € |
Province | 1.500 € |
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Ce que dit la loi : la loi ALUR assouplit la réglementation
La surélévation existe depuis de nombreuses décennies, mais peu à peu, les contraintes se sont assouplies. C’est le cas avec la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a considérablement facilité la création des surélévations d'immeubles.
- Le vote se fait à la majorité des copropriétaires et non plus à l’unanimité. Un seul vote ne peut plus bloquer le projet.
- Les copropriétaires du dernier étage ne disposent plus d’un droit de véto pour s’opposer au projet. Cependant, ils bénéficient d’un droit de priorité s’ils veulent acquérir un ou plusieurs lots.
Ce type de projet peut être à l’initiative :
- Du syndicat des copropriétaires,
- D’un copropriétaire du dernier étage à des fins privées comme l’agrandissement de son logement.
Une fois le projet validé en assemblée générale, l’immeuble fera l’objet de diagnostics afin d’évaluer son état général. Ainsi, d’autres travaux de rénovation pourront être réalisés par la même occasion.
Pour connaître la faisabilité technique du projet, faites appel à un expert !
Bon à savoir : La création de la nouvelle toiture sera soumise à la réglementation thermique en vigueur.
3 projets pour vous inspirer
Vous êtes tenté par ce projet ? Voici des immeubles qui ont été surélevés dans le but de gagner un étage :
1. Le bois pour plus de cachet
Une surélévation en bois est bien plus légère que le béton et offre beaucoup plus de cachet à un bâtiment.
Bon à savoir : Ce type de projet est plus facile à réaliser sur un immeuble ancien avec un toit en pente, que sur immeuble récent avec toit plat. En effet, la charpente en pente est plus simple à démonter.
Un agrandissement en bois contemporain
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L'expertise de François, ingénieur structure dans le 75 :
"Si vous prévoyez une surélévation d’immeuble, ne partez pas tête baissée sur un ajout en béton ou en parpaing, même si c'est la structure d’origine. La clé pour éviter des renforcements coûteux des fondations, c’est d’opter pour une ossature bois ou acier. Ces matériaux permettent de diviser par deux, voire trois, la charge supplémentaire sur le bâtiment existant. J’ai travaillé sur un projet à Paris où un syndic voulait ajouter deux étages en béton. Après étude, on s’est rendu compte que ça nécessitait des micropieux et des renforts en sous-sol pour éviter des fissures dans les murs porteurs, ce qui explosait le budget. En passant sur une structure bois avec plancher CLT (Cross Laminated Timber), on a pu éviter tout renfort structurel et réduire le chantier de plusieurs mois. Résultat : moins de nuisances pour les habitants, un coût bien mieux maîtrisé et un gain thermique considérable. Une surélévation, ça ne s’improvise pas, et le bon choix du matériau change tout !"
2. Le verre pour plus de luminosité
Une surélévation en verre c'est l'opportunité de créer des appartements lumineux et atypiques avec de grandes fenêtres.
Un immeuble surélevé à Paris avec une verrière de toit
Vu sur Pinterest
3. L'acier, un matériau adaptable
Une surélévation en acier est pratique et simple à réaliser. Elle se marie également avec tous les décors, aussi bien dans une zone moderne des grandes villes que dans un paysage plus traditionnel de province.
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Un agrandissement en acier avec toit plat
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Bon à savoir : Le Plan Local d’Urbanisme de votre ville fixe les règles esthétiques de votre future surélévation. Rendez-vous en mairie pour le consulter !
Le Conseil Habitatpresto : un projet complexe mais qui vaut le coup !
La surélévation d’immeuble est un investissement financier, certes, mais elle offre de nombreux avantages en retour :
- Améliorer les performances énergétiques de l’immeuble,
- Baisser le montant des charges avec une meilleure isolation par le toit,
- Rénover de façon esthétique la façade l’immeuble,
- Réaliser des bénéfices en cas de revente des appartements.
Seul un professionnel qualifié vous fera bénéficier d'une garantie décennale pour votre projet !
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FAQ utile
Quel est le coût d'une surélévation ?
Quelles sont les contraintes à l'acte de surélever ?
Quelle autorisation pour une surélévation ?
Qu'est-ce qu'un droit de surélévation ?
Références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Legifrance, Version consolidée au 28 mai 2019
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1), Legifrance https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256
- Surélévation en copropriété https://www.architectes.org/sites/cnoa/files/2023-09/field_media_document/915-guide_surelevation_en_copropriete.pdf
- Copropriété : les conditions pour surélever l'immeuble https://www.inc-conso.fr/content/copropriete-les-conditions-pour-surelever-limmeuble
- La surélévation, ou construire « la ville sur la ville » https://www.ffbatiment.fr/revues-guides/bam/55-juin-2019/la-surelevation-ou-construire-la-ville-sur-la-ville
- Quels sont les impacts de la loi ALUR sur la surélévation d’un bâtiment ? https://www.promotelec.com/faq/professionnels/quels-sont-les-impacts-de-la-loi-alur-sur-la-surelevation-dun-batiment/
- Image principale par luzulee via Adobe Stock
Lexique utile
- Acrotère : Muret situé en périphérie du toit plat, souvent rehaussé lors d’une surélévation pour intégrer la nouvelle structure et assurer l’étanchéité.
- Ame de plancher : Partie centrale d’un plancher en béton ou en bois, influençant sa résistance aux charges. Son renforcement est souvent nécessaire pour supporter un étage supplémentaire.
- Ancrage parasismique : Système de fixation renforcé entre la surélévation et le bâti existant, indispensable dans les zones à risque sismique pour assurer la stabilité de l’immeuble.
- Béton allégé : Matériau utilisé pour limiter la surcharge sur les fondations lors d’une surélévation, tout en conservant une bonne résistance mécanique.
- Charge admissible : Poids maximal que les fondations et la structure existante peuvent supporter après surélévation. Déterminée par un bureau d’études structure.
- Chaînage périphérique : Armature en béton armé intégrée aux murs de la surélévation pour assurer une meilleure cohésion entre l’existant et le nouvel étage, réduisant les risques de fissuration.
- Contreventement : Dispositif (croisillons métalliques, panneaux OSB) assurant la rigidité de la surélévation face aux vents et aux mouvements du bâtiment.
- Dalle collaborante : Plancher en béton coulé sur une structure métallique ou bois, combinant légèreté et résistance. Souvent utilisé pour limiter la charge sur l’immeuble existant.
- Déclaration préalable de travaux : Démarche administrative nécessaire pour certaines surélévations, notamment si elles ne dépassent pas un certain seuil de surface ajoutée.
- Écran pare-pluie : Membrane installée sous le bardage extérieur de la surélévation pour éviter les infiltrations d’eau et améliorer la durabilité de l’ouvrage.
- Étude de sol et structure : Analyse réalisée par un ingénieur pour vérifier si l’immeuble peut supporter une surélévation sans risque d’affaissement ou de fissuration.
- Façade ventilée : Technique d’isolation extérieure avec un espace d’air entre le bardage et l’isolant, améliorant la performance thermique et évitant les problèmes d’humidité dans la surélévation.
- Fondations renforcées : Travaux éventuels de reprise en sous-œuvre (pieux, longrines, micropieux) pour augmenter la capacité portante du bâtiment avant une surélévation.
- Isolation acoustique entre étages : Matériaux spécifiques (planchers flottants, panneaux phoniques) posés pour réduire les nuisances sonores entre les anciens et les nouveaux logements.
- Linteau renforcé : Élément de structure situé au-dessus des ouvertures de la surélévation (fenêtres, portes) pour garantir la répartition des charges.
- Modulation en ossature bois (MOB) : Technique privilégiée pour la surélévation d’immeuble en raison de sa légèreté, de sa rapidité de montage et de son faible impact sur la structure existante.
- Mur de refend porteur : Cloison intérieure structurelle de l’immeuble qui peut nécessiter un renforcement pour supporter un étage supplémentaire.
- Ossature métallique : Alternative à l’ossature bois, plus adaptée aux grandes hauteurs et aux contraintes de charge élevées d’une surélévation sur immeuble ancien.
- Plancher mixte acier-béton : Solution alliant la légèreté de l’acier et la résistance du béton, utilisée pour les nouvelles dalles lors d’une surélévation.
- Pont thermique : Zone où l’isolation est interrompue entre l’ancien et le nouvel étage, entraînant des pertes de chaleur. Un traitement spécifique est nécessaire pour garantir la performance énergétique.
- Rehausse des réseaux : Adaptation des canalisations d’eau, d’électricité et d’évacuation pour les nouveaux logements situés en surélévation. Peut nécessiter des travaux conséquents sur les colonnes montantes.
- Solivage renforcé : Ajout de poutres sous le plancher existant pour améliorer sa capacité portante avant d’accueillir un nouvel étage.
- Structure porteuse indépendante : Solution consistant à créer une surélévation sur une structure autoportante (poteaux et poutres métalliques) pour limiter l’impact sur l’immeuble existant.
- Toiture terrasse végétalisée : Option permettant d’améliorer l’isolation thermique et acoustique du nouvel étage, tout en facilitant la gestion des eaux pluviales.
- Ventilation mécanique contrôlée (VMC) adaptée : Mise en place d’un système de ventilation spécifique pour assurer un renouvellement d’air suffisant dans la surélévation et éviter l’accumulation d’humidité.
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