Vous avez trouvé le terrain de votre future maison ? Réaliser une étude de sol n'est pas obligatoire, sauf dans certains cas bien précis, mais reste conseillé pour vous assurer de la qualité du sol et donc de la stabilité dans le temps des fondations de votre maison ! Qu'est-ce qu'une étude de sol ? Qui doit la payer : le vendeur ou l'acheteur ? Découvrez ce que dit la loi à ce sujet !
Qu'est-ce qu'une étude de sol ?
L'étude de sol consiste à analyser le sol d'un terrain constructible, afin d'évaluer les caractéristiques et la stabilité du sol, de prévenir les problèmes géotechniques potentiels, de sélectionner les techniques de construction appropriées et d'optimiser les coûts et les délais. Cela garantit une construction solide, durable et sûre et permet d'éviter ainsi les sinistres. Il s'agit en général de maisons fissurés par des mouvements de terrain en zone argileuse et/ou sismique.
Il en existe plusieurs :
| Type d'étude | Utilité |
| G1 divisée en G11 et G12 | expertise préalable à une construction |
| G2 | pour les études de conception |
| G3 | pour les études d’exécution |
| G4 | pour les supervisions d’exécution |
| G5 | étude géotechnique qui intervient après le diagnostic |
Pourquoi faire analyser le sol avant de faire construire ?
Réaliser une étude de sol est obligatoire, voire vivement conseillé avant de faire construire une maison ou de réaliser une extension. Elle permet en effet :
- d'évaluer la stabilité du sol : le but est de déterminer la capacité portante du sol, c'est à dire sa capacité à supporter les charges exercées par les structures. C'est essentiel pour concevoir des fondations adaptées et éviter le risque d'affaissement et de déformation du sol.
- de prévenir les problèmes de tassement : Le tassement est un phénomène naturel de compression du sol sous l'effet des charges appliquées. L' étude de sol aide à prévoir et à estimer l'affaissement prévu et permettent une conception appropriée des fondations.
- de prévenir les risques géotechniques : une étude de sol permet d'identifier les risques géotechniques spécifiques à un site, tels que les glissements de terrain, l'érosion et la liquéfaction des sols lors de tremblements de terre.
- de choisir les bonnes techniques de construction : la nature du sol détermine la meilleure méthode de construction. Les études de sol fournissent des informations sur les propriétés géotechniques du sol et aident à la sélection des techniques et des matériaux de construction appropriés, tels que le type de fondation et les techniques de renforcement du sol.
- d'optimiser les coûts et la durée de construction : en comprenant les caractéristiques du sol dès le stade de la conception, il est possible d'éviter les coûts et les retards inattendus associés aux problèmes géotechniques.
L'expertise de Laurent, géotechnicien dans le 77 :
« Faire une étude de sol, ce n’est pas une formalité, c’est une assurance pour l’avenir. J’ai vu trop de constructions fissurées au bout de quelques années parce que les fondations n’étaient pas adaptées au terrain. L’erreur classique, c’est de se fier au voisinage : "Ils n’ont pas eu de problème, alors moi non plus". Sauf que deux terrains côte à côte peuvent avoir des compositions très différentes. Un sol argileux, par exemple, peut gonfler et rétracter avec l’eau, provoquant des fissures inévitables. Une étude de sol bien faite coûte quelques milliers d’euros, mais elle évite des réparations qui en valent dix fois plus. Avant même de poser la première pierre, faites analyser ce qui est dessous, c’est ça le vrai début de votre maison. »
Quelle étude géotechnique pour une construction ?
C'est l'étude de sol G12 qui évalue les risques géologiques avant une construction. C'est une étude géotechnique approfondie permettant de déterminer la nature d'un terrain sur plusieurs mètres de profondeur. Elle est indispensable pour connaître le futur budget consacré à la création des fondations lorsque l'on souhaite faire construire sa maison contemporaine.
Si, le terrain que vous envisagez d'acheter n'a pas bénéficié d'une étude de sol (celle-ci n'est pas obligatoire), nous vous conseillons, même si son prix reste conséquent, d'en faire effectuer une.
En effet, grâce à cet examen du sous-sol, vous connaissez exactement la nature du sol et savez précisément quelle sera la nature des fondations et leur profondeur. S'il existe plusieurs études de sol, seule l'étude de sol G12 vous protège puisqu'elle engage la responsabilité du technicien ou du cabinet d'étude ayant réalisé celle-ci grâce à l'assurance dommages ouvrage.
Quel est le coût d'une étude de sol ?
Le prix d'une étude de sol peut varier entre 200 à 15 000 € selon le type d'étude.
| Type d'étude | Prix moyen |
| G1 divisée en G11 et G12 | entre 800 et 2 000 € |
| G2 | à partir de 1 200 € |
| G3 | sur devis |
| G4 | sur devis |
| G5 | entre 2 000 et 15 000 € |
Les prix sont donnés à titre indicatif. Ils ne constituent pas une proposition commerciale ou un devis.
Comment faire une étude géotechnique ? 6 étapes
Pour connaître la portance de votre futur terrain, l'étude de sol, réalisée par un géotechnicien, se déroule en plusieurs étapes :
- L'étude du lieu : cartes géologiques, chantiers précédents, adresse...,
- La reconnaissance visuelle : le sol est creusé avec une tarière ou un tractopelle, pour connaître l’homogénéité de votre terrain (il est possible qu'il soit composé de remblais effectués il y a une cinquantaine d'années), mais aussi la présence d'eau,
- La mesure de la résistance au sol : à l'aide d'un pénétromètre, l'expert mesure la résistance dynamique du terrain, mais aussi la présence de gypse (minéral acide qui a des effets dévastateurs sur le béton),
- Le calcul de frottement : à l'aide d'un pénétromètre statique,
- Le forage pressiométrique pour connaître la déformation du sous-sol,
- Les tests en laboratoire pour connaître la teneur en argile et en eau du sol.
💡
Bon à savoir :
Si des fondations spéciales sont nécessaires, elles augmenteront le budget construction de 5.000 à 15.000 € en moyenne. N'oubliez pas de prendre en compte leur coût dans votre budget !
Quand une étude de sol est obligatoire ?
Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN oblige le vendeur d'un terrain constructible à fournir une étude géotechnique des sols de type G1. Cela permet de protéger davantage les acheteurs car ainsi, ils connaissent les risques et les recommandations pour construire leur maison.
Cette étude est obligatoire dans les zones argileuses à risques, qui sont exposées au phénomène de Retrait-Gonflement des Argile (RGA). Une maison est le projet construction d'une vie, un investissement lourd, imaginez que votre maison neuve ne tombe en ruine au bout de quelques années... Mieux vaut ne pas prendre de risques !
Au moment de l'achat, l'acheteur va devoir faire réaliser, à son tour, une étude de sols, de type G2 cette fois-ci.
Etude de sol G1 ou G2 : quelle différence ?
L'étude G1 est obligatoire en cas de vente d'un terrain, selon la loi Elan. C'est une étude géotechnique des sols préalable qui est obligatoire pour tout achat ou vente d'un terrain non bâti constructible ou d'un bien bâti après le 1er janvier 2020 dans une zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA).
L'étude G2, quant à elle, correspond à une étude géotechnique plus approfondie. Cette dernière est obligatoire si vous prévoyez de construire sur une zone sismique, ou un terrain argileux.
Qui doit payer l'étude de sol ? 2 cas de figure
Lorsque vous achetez un terrain, 2 solutions sont possibles :
- L'étude de sol a déjà été faite par le vendeur : c'est pratique pour vous, le prix est inclus dans le prix de terrain et vous savez à peu près à quoi vous en tenir. Attention toutefois, l'étude qui a été réalisée ne prend pas en compte l'endroit où vous avez décidé de bâtir la maison...
- L'étude de sol est réalisée par l'acheteur : en tant qu'acheteur, vous vous rajoutez encore une galère administrative, mais au moins vous avez une étude claire et précise de votre projet.
5 informations clés à retenir sur l'étude de sol
- 🛠️ Analyse géotechnique essentielle avant construction
L'étude de sol évalue les caractéristiques et la stabilité d'un terrain constructible, garantissant une base solide pour votre future maison. Elle permet de prévenir les problèmes géotechniques potentiels et d'optimiser les techniques de construction. - 📋 Types d'études de sol : G1 à G5
Les études géotechniques se déclinent en plusieurs niveaux : G1 pour l'expertise préalable, G2 pour la conception, G3 pour l'exécution, G4 pour la supervision et G5 pour le diagnostic post-construction. Chaque type répond à des besoins spécifiques selon l'avancement du projet. - 💰 Coût moyen d'une étude de sol : entre 800 et 2 000 €
Le prix varie en fonction de la complexité du terrain et du type d'étude requis. Investir dans une étude de sol peut éviter des dépenses imprévues liées à des problèmes structurels ultérieurs. - ⚖️ Obligation légale dans certaines zones depuis le 1er octobre 2020
La loi ELAN impose une étude géotechnique pour la vente de terrains constructibles situés en zones argileuses à risques, afin de prévenir les sinistres liés aux mouvements de terrain. Cette mesure vise à protéger les acquéreurs et assurer la durabilité des constructions. - 📌 Étude de sol G12 recommandée pour une analyse approfondie
Pour une évaluation détaillée des risques géologiques avant construction, l'étude de sol G12 est conseillée. Elle détermine la nature du terrain sur plusieurs mètres de profondeur, assurant des fondations adaptées et une construction pérenne.
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FAQ utile
Combien coûte une étude de sol ?
Combien de temps est valable une étude de sol ?
Comment réaliser une étude de sol ?
Comment interpréter une étude de sol ?
L'étude de sol est-elle obligatoire ?
Qui réalise les études de sol ?
Références
- Étude de sol : dans quels cas l’étude géotechnique est-elle obligatoire ? https://www.qualitel.org/particuliers/diagnostics-immobiliers/etude-geotechnique/
- Etude de sol obligatoire https://www.capeb.fr/actualites/etude-de-sol-obligatoire
- La réalisation d'études géotechniques sur des sols argileux https://www.inc-conso.fr/content/la-realisation-detudes-geotechniques-sur-des-sols-argileux
- Étude de sol : Pourquoi ? Qui paye ? Comment la payer moins chère ? https://www.youtube.com/watch?v=BcidRisziBI
- Image principale par poko42 via Adobe Stock
Lexique utile
- Analyse granulométrique : Étude de la répartition des tailles de grains d’un sol (sable, limon, argile) afin d’évaluer sa compacité et sa capacité de drainage.
- Argile gonflante : Type de sol dont le volume varie en fonction de l’humidité, provoquant des mouvements de terrain et des risques de fissuration des bâtiments.
- Capacité portante : Aptitude d’un sol à supporter une charge sans s’affaisser, exprimée en kPa (kilopascals). Déterminante pour la conception des fondations.
- Carottage : Extraction d’un échantillon cylindrique du sol à différentes profondeurs pour analyser sa composition et sa structure.
- Cohésion du sol : Force d’adhérence entre les particules d’un sol argileux ou limoneux, influençant sa stabilité et sa résistance aux glissements.
- Consolidation du sol : Processus par lequel un sol se tasse progressivement sous une charge, réduisant les risques de tassement différentiel.
- Couche d’assise : Couche intermédiaire de sol compacté ou stabilisé servant de support aux fondations ou aux voiries.
- Couches stratigraphiques : Différentes strates géologiques superposées dans le sous-sol, influençant la stabilité et la portance du terrain.
- Drainabilité : Capacité du sol à évacuer l’eau, essentielle pour éviter les remontées capillaires et les infiltrations sous les fondations.
- Échantillonnage in situ : Prélèvement d’échantillons de sol directement sur site pour analyse en laboratoire, permettant d’évaluer la nature et la qualité du sol.
- Essai au pénétromètre : Test mécanique consistant à enfoncer une tige dans le sol pour mesurer sa résistance et en déduire sa portance.
- Essai pressiométrique (Ménard) : Test mesurant la déformation du sol sous pression pour évaluer sa capacité à supporter une charge.
- Horizon pédologique : Différentes couches de sol identifiables lors d’une étude pédologique, influençant la stabilité et l’infiltration d’eau.
- Imperméabilité du sol : Propriété d’un sol à limiter l’infiltration d’eau, influençant le choix des systèmes de drainage et des fondations.
- Lithologie : Étude de la nature et de la composition des roches et sols présents sur un site donné.
- Matrice du sol : Structure interne du sol définissant sa cohésion, son drainage et sa capacité portante.
- Mise en charge : Simulation du poids d’un bâtiment ou d’une structure sur un sol pour observer son comportement avant la construction.
- Perméabilité du sol : Capacité d’un sol à laisser passer l’eau et l’air, influençant la gestion des eaux pluviales et la stabilité des ouvrages.
- Phénomène de retrait-gonflement : Variation volumétrique d’un sol argileux en fonction de l’humidité, pouvant provoquer des fissures sur les bâtiments.
- Platelage : Technique consistant à poser des planches ou des plaques sur un sol meuble pour répartir les charges et limiter les affaissements.
- Portance du sol : Capacité du sol à supporter les charges sans s’affaisser ni se déformer excessivement.
- Remblai compacté : Apport de matériaux granulaires compactés pour stabiliser un terrain avant construction.
- Résistance au cisaillement : Capacité du sol à ne pas se déformer sous l’effet d’une charge latérale, déterminant sa stabilité face aux glissements.
- Sondage géotechnique : Exploration du sous-sol par forages ou essais pour analyser sa nature et ses propriétés mécaniques avant construction.
- Stabilité des pentes : Analyse des risques d’éboulement ou de glissement d’un terrain en pente sous l’effet de l’eau et des charges.
- Tassement différentiel : Affaissement inégal d’un sol sous une charge, pouvant provoquer des fissurations sur une construction.
- Terre végétale : Couche supérieure du sol riche en matières organiques, souvent retirée avant les travaux pour assurer la stabilité des fondations.
- Zone d’influence des fondations : Volume de sol affecté par la charge d’un bâtiment, nécessitant une étude approfondie pour éviter les mouvements du terrain.
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